‘용적률의 힘’…사업성 개선 기대에 멈췄던 서울 재개발·재건축 ‘기지개’

'사업 표류' 전농9·중화5구역, 공공재개발 통해 사업 활기
"용적률·종상향 혜택"…서울시 '재건축·재개발 2대 지원책 발표
상계주공5단지 등 분담금 부담 컸던 노원·강서 재건축 꿈틀

서울의 한 아파트 공사현장 모습./연합뉴스

요즘 서울에서 재건축·재개발 사업 의지를 다시 불태우는 곳이 부쩍 많아졌다. 200% 초중반대의 높은 용적률과 낮은 땅값 등으로 사업성이 높지 않은 탓에 제자리걸음을 면치 못했던 정비사업에 속도가 붙고 있다. 정부와 서울시가 서울 도심 주택 공급을 늘리기 위해 재건축·재개발 사업지에 용적률 상향 및 공공기여 완화 등 각종 인센티브를 제공하기로 한 점이 이유로 분석된다.

21일 정비업계에 따르면 공공 재개발이 추진 중인 서울 동대문구 전농9구역은 곧 현대엔지니어링을 시공사로 맞을 예정이다. 올해 3월 이후 두 차례 진행된 시공사 선정을 위한 입찰에 현대엔지니어링이 모두 단독으로 의향을 밝렸기 때문이다. 전농9구역 주민대표회의 관계자는 "현대엔지니어링의 우선협상대상자 선정 가능성이 커진 상황"이라며 "올 연말 총회에서 현대엔지니어링의 시공사 선정 여부를 결정할 계획"이라고 말했다.

전농9구역은 당초 민간 재개발을 추진했던 곳이다. 2004년 정비예정구역으로 지정됐지만, 20년 가까이 사업 진척이 없었다. 복잡한 토지 소유관계 등으로 사실상 재개발이 좌초 위기에 봉착했다. 하지만 한국토지주택공사(LH)가 공공 재개발 추진을 위해 올해 3월 이곳 주민들과 사업 시행 약정을 체결한 이후 분위기가 반전됐다.

공공 재개발은 노후도 등 정비구역 요건을 만족하는 지역을 대상으로 LH 등 공공이 정비사업에 참여해 추진하는 사업을 말한다. LH 등이 사업 초기부터 저금리로 사업자금을 지원하고 종상향·용적률 인센티브 등을 제공한다. 인허가 절차도 줄여 사업 속도감도 높여준다. 이에 힘입어 전농9구역 주민대표회의는 LH와 공공재개발로 사업을 전환하기로 했고, 시공사 선정도 눈앞에 두고 있는 것이다.

공공 재개발 사업지인 중랑구 중화5구역도 시공사 선정 절차를 진행 중이다. GS건설이 시공을 맡을 가능성이 크다. 지난 8일 열린 현장설명회에서 GS건설이 단독으로 참여했다. 2차 입찰에서도 GS건설이 단독 참여할 경우 내년 초 열리는 주민대표회의 총회에서 시공사로 최종 선정될 것으로 보인다.

멈춰있던 재건축 사업지도 다시 꿈틀대고 있다. 서울시가 지난 9월부터 '재개발·재건축 2대 사업지원책'을 시행하면서부터다. 시의 지원 방안은 땅값이 낮아 재건축 조합원 분담금 부담이 큰 곳에 공공기여분인 임대주택 수를 줄이고, 용적률 인센티브를 부여하는 것이 골자다. 혜택을 받으면 일반분양 가구 수를 늘려 분담금을 줄일 수 있다.

이렇다 보니 최근 서울에서 집값이 그리 비싸지 않은 노원구와 강서구 등에서 재건축 사업을 재개하는 곳이 늘고 있다.

노원구 상계주공5단지 재건축 조합은 이르면 연말쯤 시공사 선정에 다시 나설 예정이다. 서울시의 지원에 힘입어 지난해 11월 GS건설과 시공 계약을 해지한 이후 사업이 빠르게 정상화하고 있다. 조합 관계자는 "낮은 대지지분·공사비 상승 등에 조합원 분담금이 치솟아 시공 계약을 해지한 바 있으나 서울시가 일반분양 가구 수를 늘릴 수 있는 길을 열어줘 시공사 선정 채비를 차리고 있다"고 전했다.

강서구 염창동 우성1·2차와 삼천리아파트는 이달 통합 재건축을 위한 주민 설명회를 연다. 이곳은 준공업지역으로 재건축을 하더라도 용적률을 최대 250%로밖에 끌어올릴 수 없었다. 현재 우성 1·2차의 용적률은 각각 209%, 213%다. 하지만 서울시의 재건축 지원과 서남권 개발을 위한 '서남권 대개조 구상'에 따라 용적률을 최대 400%까지 높일 수 있게 되면서 재건축 사업에 속도가 붙고 있다.